Как принимать квартиру в новостройке: чек-лист для дольщика

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей в новостройке не стоит превращать в формальность: именно на приемке дольщик фиксирует дефекты, которые потом можно требовать устранить. Неровные стены, проблемы с окнами, инженерными сетями и некачественный ремонт способны привести к дополнительным расходам, если подписать акт без замечаний.

{company} помогает дольщикам принимать квартиры у застройщика: сопровождает осмотр, фиксирует недостатки, готовит дефектные ведомости и претензии. Если требуется помощь при некачественном ремонте, мы оцениваем нарушения и подбираем законный способ взыскать компенсацию или добиться устранения дефектов. Ниже — подробный чек-лист для самостоятельной проверки квартиры с отделкой и без нее.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр новостройки требует внимательности и простых инструментов. Подготовьте их заранее, чтобы не полагаться только на слова представителя застройщика:

• блокнот и карандаш — для быстрых замеров, заметок и проверки тяги вентиляции;
• смартфон или фотоаппарат — чтобы зафиксировать каждый дефект и привязать его к помещению;
• фонарик — для темных углов, ниш, сантехнических коробов и щитков;
• строительный уровень — для проверки ровности стен, пола и установки блоков;
• отвес — чтобы оценить вертикальность стен и отклонения от геометрии;
• рулетку или лазерный дальномер — для сверки площади и размеров комнат;
• недорогой электроприбор или тестер — для проверки розеток и напряжения без риска для личной техники.

Все обнаруженные дефекты фиксируйте письменно и на фото, а затем переносите в смотровой лист или дефектный акт. Если недостаток нельзя устранить, например фактическая площадь меньше договорной, у дольщика появляются основания требовать перерасчет или компенсацию.

Приемка квартиры без отделки

Квартиры с черновой отделкой часто принимают «на глаз», но именно здесь скрываются дорогостоящие нарушения: кривые стены, ошибки в коммуникациях, несоответствие площади и дефекты проемов. Представитель застройщика может убеждать, что все исправит ремонт, однако дольщик вправе ссылаться на договор и строительные нормы.

Проверьте в первую очередь:

• нет ли грубых трещин, щелей, смещений блоков и явных нарушений геометрии;
• совпадает ли фактическая площадь с параметрами, указанными в ДДУ;
• перпендикулярны ли стены полу и потолку, нет ли критичных отклонений углов;
• соответствует ли планировка проекту и нет ли несогласованных изменений;
• исправны ли окна, входная дверь, фурнитура, замки и уплотнители;
• подведены ли коммуникации по плану, изолированы ли провода, установлены ли счетчики и пломбы.

Осмотрите трубы, крепления и счетчики: они не должны шататься, провисать или иметь следы протечек. Показания приборов учета лучше сфотографировать, особенно если квартира пока не принимается из-за замечаний.

Оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, грибка, подтеков и стойкого запаха влаги. Вентиляцию можно проверить листом бумаги: при исправной тяге он удерживается на решетке.

Приемка квартиры с отделкой

Отделка от застройщика должна соответствовать не общим ожиданиям, а конкретному перечню работ и материалов в договоре, приложениях и проектной документации. Поэтому перед осмотром стоит взять с собой ДДУ, спецификацию отделки и план квартиры.

Обычно проверяют:

• фактическую площадь и размеры помещений;
• качество пола, потолка, стен и декоративных покрытий;
• монтаж оконных и дверных блоков, фурнитуру, уплотнители;
• перегородки, межкомнатные двери и элементы, предусмотренные договором;
• электропроводку, розетки, выключатели, светильники и щиток;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и другое установленное оборудование.

Если застройщик обещал дополнительные опции — интернет-кабель, домофон, подключение ТВ или конкретную сантехнику — они тоже должны быть на месте. Отсутствие таких элементов нужно включать в перечень замечаний.

Чек-лист осмотра квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не убедитесь, что все существенные дефекты отражены письменно. Чек-лист помогает пройти квартиру системно и не пропустить нарушения, которые сложно будет доказать после подписания акта.

Площадь квартиры

Лучше проводить осмотр днем при естественном освещении. При плохом свете мелкие дефекты отделки, трещины, перекосы и пятна заметить сложнее.

Измерьте каждое помещение: длину и ширину стен, ниши, выступы, балконы и лоджии. Сложные комнаты разделите на простые фигуры и сложите площади. Если фактическая площадь меньше договорной, требуйте перерасчет в порядке, предусмотренном ДДУ и законом.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество установки коробки, работу замков и петель. Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться, цеплять пол, скрипеть или иметь перекосы. Стяжка рядом с входом не должна крошиться.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без пустот, сколов, трещин и перепадов, выходящих за допустимые значения. В квартире с отделкой дополнительно проверяйте качество укладки покрытия, швы, примыкания, отсутствие вздутий и повреждений материалов.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны. Если планируются натяжные потолки, видимые швы могут быть не критичны, но высоту помещения измерить необходимо: существенное расхождение с ДДУ может стать основанием для претензии.

Стены

Проверьте вертикальность, плоскость и качество штукатурки. Даже небольшой перепад увеличит расходы на выравнивание при ремонте. Для влажных зон важно учитывать назначение материалов: например, гипсовая штукатурка в санузлах может быть спорным решением.

Отклонения по стенам оценивают с учетом строительных норм и вида отделки. Фиксируйте замеры, а не только визуальные впечатления.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, откосы, подоконники, ручки и уплотнители. Окно должно открываться и закрываться без усилий, не пропускать холодный воздух и не иметь трещин. Монтажная пена должна быть защищена от солнца и влаги.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогим смартфоном или ноутбуком. При ошибке монтажа можно повредить устройство, а доказать причину будет сложно.

ЮЦ {company}

Сверьте электрику с договором: наличие розеток, выключателей, выводов под светильники, щитка и автоматов. Проверьте несколько точек, а не одну — работающая розетка не подтверждает исправность всей сети.

Водоснабжение и канализация

Осмотрите стояки, соединения, краны, счетчики и разводку. Не должно быть луж, влажных пятен, шатких труб и запаха канализации. В санузлах проверьте тройники и возможность подключения сантехники по проекту.

Отопление

Радиаторы должны быть установлены ровно, надежно закреплены и не иметь повреждений. Если договор предусматривает терморегуляторы, экраны или конкретный тип приборов, проверьте их наличие до подписания акта.

Вентиляция

Плохая вентиляция приводит к сырости, запахам и плесени. Если тяга отсутствует или работает нестабильно, внесите замечание в дефектный акт и требуйте проверки системы застройщиком.

Следы насекомых и вредителей

В новой квартире не должно быть насекомых, следов жизнедеятельности, гнезд или характерных повреждений. При обнаружении таких признаков можно требовать обработки помещения и фиксации нарушения в акте.

Где фиксировать замечания

Все дефекты вносятся в дефектный акт, лист осмотра или ведомость замечаний. Документ подписывает дольщик и представитель застройщика. Если представитель отказывается подписывать замечания, важно зафиксировать отказ и направить претензию официально.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под обещание» устранить дефекты позже. После подписания застройщик может спорить с объемом нарушений и ссылаться на то, что квартира была принята без существенных замечаний.

Иногда застройщик предлагает компенсацию или дополнительные площади вместо устранения недостатков. Такое соглашение нужно оценивать отдельно: оно не должно ухудшать положение дольщика.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе фиксировать нарушения и предъявлять требования как индивидуально, так и вместе с другими собственниками.

Чаще всего встречаются трещины в отделке, проблемы с лифтами, перекошенные двери, протечки, дефекты освещения и неработающие инженерные системы. Эти замечания также стоит оформлять письменно, особенно если они влияют на безопасность и нормальное пользование домом.

Нужен ли эксперт на приемке

Самостоятельная приемка возможна, но без опыта легко пропустить дефекты, которые проявятся уже после ремонта. Ошибки в акте могут привести к тратам на выравнивание стен, замену окон, переделку электрики или устранение протечек за свой счет.

{company} сопровождает приемку квартир в Казани: специалисты осматривают помещения, фиксируют недостатки, помогают составить дефектный акт и не поддаться давлению представителя застройщика. Можно оформить доверенность или пригласить эксперта вместе с вами без передачи полномочий. Для выбора формата достаточно предварительно обсудить документы и состояние объекта.